“E l’Imu rischia di andare alle stelle”, Corriere Economia, Gino Pagliuca 4 febbraio 2013
Ipotizzando l’adeguamento della base imponibile al 70% dei valori reali l’imposta comunale può anche raddoppiare. Trend Simulazione sugli effetti della sostituzione delle rendite con i valori di mercato
Cento metri quadrati di una casa anni Cinquanta in pieno centro a Milano; altrettanti per una casa degli anni Novanta in periferia. Sul mercato la prima si può vendere oggi tra i 550 e i 600 mila euro, la seconda tra 280 e 320mila. Per il Fisco però entrambe le case hanno una rendita catastale di mille euro e pagano la stessa Imu e le stessa imposta di registro in caso di acquisto.
E’ solo un esempio dell’assurdità del sistema attuale di imposizione immobiliare, una metodologia cervellotica che parte dall’attribuzione di una rendita presunta (il canone che si potrebbe ricavare locando l’immobile); su questa base poi mediante il ricorso a coefficienti diversi a seconda del tributo si determina l’imponibile: per le abitazioni la rendita si moltiplica per 160 ai fini dell’Imu, per 110 se bisogna acquistare una prima casa, per 120 se non è prima casa.
Paradosso
L’unico aspetto positivo del sistema è che le rendite in vigore, determinate a suo tempo per dare il via all’Ici e rivalutate solo una volta forfettariamente del 5%, riflettono la situazione di mercato degli anni Ottanta, con valori di vendita e soprattutto di locazione (allora era ancora in vigore l’equo canone) ben lontani da quelli attuali. Per restare alle due case del nostro esempio, per entrambe l’Imu è stata pagata su una base imponibile di 168mila euro, quella in centro per un quarto del suo valore, quella in periferia per la metà.
Il problema è che l’Agenzia delle Entrate è del tutto consapevole della differenza tra valori fiscali e valori di mercato e delle grandi sperequazioni presenti sul territorio nazionale. L’ultima edizione dello studio «Gli immobili in Italia» presenta un confronto molto dettagliato tra imponibile Imu e patrimonio abitativo. Se ne desume ad esempio che a Milano in media il valore reale delle case è circa il doppio (precisamente 1,97 volte) rispetto all’imponibile Imu mentre a Napoli il rapporto è di 3,17 a 1. Significa che se l’Imu si pagasse sulla base del valore reale ad aliquote invariate sarebbe più che tripla.
E qui possono nascere le preoccupazioni per i possessori di immobili. Passata l’ubriacatura di promesse elettorali il nuovo governo, di qualsiasi colore esso sia, con tutta probabilità porrà mano a una grande incompiuta del nostro ordinamento, la riforma del catasto. Tutti quelli che l’hanno annunciata nel passato si sono affrettati anche a far passare il messaggio che i cambiamenti non porteranno a incrementi di tasse parlando di invarianza di gettito, ma in realtà questo, ammesso che si possa davvero ottenere, non significa affatto che si pagherà quanto prima. Ci sarà chi paga di più di oggi e chi meno. Per restare all’esempio di apertura e ipotizzando che sia l’appartamento in centro sia quello in periferia siano abitazioni principali, nel 2012 hanno pagato ognuno 472 euro. Siccome la casa in centro vale grosso modo il doppio di quella periferica l’invarianza di gettito si otterrebbe facendo pagare 628,33 euro alla prima e 314,66 euro alla seconda. Su due case l’operazione è semplice, ridistribuire correttamente il carico tributario tra 60 milioni di immobili è però impossibile.
Prova
Nelle tabelle abbiamo provato a vedere che cosa succederebbe se le imposte immobiliari venissero applicate partendo dai valori reali e non da quelli delle rendite in vigore. Per la simulazione abbiano ipotizzato che gli imponibili vengano determinati sulla base dei valori di mercato dell’Agenzia del Territorio con un abbattimento forfettario del 30%, in linea ad esempio con quanto accade in Spagna, dove i valori fiscali sono il 70% rispetto a quelli reali. Ne emerge che a Milano l’Imu prima casa in centro ad aliquote invariate aumenterebbe, per un immobile con il valore medio di zona, di 283 euro, passando da 467 a 750 euro, ancora maggiore l’incremento dell’imposta di registro in caso di acquisto: quasi 4.000 euro in più. Ma il conto per chi compra sarebbe ancora più salato in centro a Roma (+5.092 euro) e soprattutto a Napoli (+5.534). Tra le sei città considerate solo a Bari ci sarebbe in media un piccolo vantaggio ai fini Imu ma solo in virtù dell’abbattimento del 30% da noi ipotizzato. E’ evidente che il passaggio ai valori effettivi presuppone un sostanzioso abbattimento delle aliquote se non si vuole uccidere il mercato. Ma qualsiasi sistema venga adottato per rimodularle finirà per scontentare molti.
Ipotizzando l’adeguamento della base imponibile al 70% dei valori reali l’imposta comunale può anche raddoppiare. Trend Simulazione sugli effetti della sostituzione delle rendite con i valori di mercato
Cento metri quadrati di una casa anni Cinquanta in pieno centro a Milano; altrettanti per una casa degli anni Novanta in periferia. Sul mercato la prima si può vendere oggi tra i 550 e i 600 mila euro, la seconda tra 280 e 320mila. Per il Fisco però entrambe le case hanno una rendita catastale di mille euro e pagano la stessa Imu e le stessa imposta di registro in caso di acquisto.
E’ solo un esempio dell’assurdità del sistema attuale di imposizione immobiliare, una metodologia cervellotica che parte dall’attribuzione di una rendita presunta (il canone che si potrebbe ricavare locando l’immobile); su questa base poi mediante il ricorso a coefficienti diversi a seconda del tributo si determina l’imponibile: per le abitazioni la rendita si moltiplica per 160 ai fini dell’Imu, per 110 se bisogna acquistare una prima casa, per 120 se non è prima casa.
Paradosso
L’unico aspetto positivo del sistema è che le rendite in vigore, determinate a suo tempo per dare il via all’Ici e rivalutate solo una volta forfettariamente del 5%, riflettono la situazione di mercato degli anni Ottanta, con valori di vendita e soprattutto di locazione (allora era ancora in vigore l’equo canone) ben lontani da quelli attuali. Per restare alle due case del nostro esempio, per entrambe l’Imu è stata pagata su una base imponibile di 168mila euro, quella in centro per un quarto del suo valore, quella in periferia per la metà.
Il problema è che l’Agenzia delle Entrate è del tutto consapevole della differenza tra valori fiscali e valori di mercato e delle grandi sperequazioni presenti sul territorio nazionale. L’ultima edizione dello studio «Gli immobili in Italia» presenta un confronto molto dettagliato tra imponibile Imu e patrimonio abitativo. Se ne desume ad esempio che a Milano in media il valore reale delle case è circa il doppio (precisamente 1,97 volte) rispetto all’imponibile Imu mentre a Napoli il rapporto è di 3,17 a 1. Significa che se l’Imu si pagasse sulla base del valore reale ad aliquote invariate sarebbe più che tripla.
E qui possono nascere le preoccupazioni per i possessori di immobili. Passata l’ubriacatura di promesse elettorali il nuovo governo, di qualsiasi colore esso sia, con tutta probabilità porrà mano a una grande incompiuta del nostro ordinamento, la riforma del catasto. Tutti quelli che l’hanno annunciata nel passato si sono affrettati anche a far passare il messaggio che i cambiamenti non porteranno a incrementi di tasse parlando di invarianza di gettito, ma in realtà questo, ammesso che si possa davvero ottenere, non significa affatto che si pagherà quanto prima. Ci sarà chi paga di più di oggi e chi meno. Per restare all’esempio di apertura e ipotizzando che sia l’appartamento in centro sia quello in periferia siano abitazioni principali, nel 2012 hanno pagato ognuno 472 euro. Siccome la casa in centro vale grosso modo il doppio di quella periferica l’invarianza di gettito si otterrebbe facendo pagare 628,33 euro alla prima e 314,66 euro alla seconda. Su due case l’operazione è semplice, ridistribuire correttamente il carico tributario tra 60 milioni di immobili è però impossibile.
Prova
Nelle tabelle abbiamo provato a vedere che cosa succederebbe se le imposte immobiliari venissero applicate partendo dai valori reali e non da quelli delle rendite in vigore. Per la simulazione abbiano ipotizzato che gli imponibili vengano determinati sulla base dei valori di mercato dell’Agenzia del Territorio con un abbattimento forfettario del 30%, in linea ad esempio con quanto accade in Spagna, dove i valori fiscali sono il 70% rispetto a quelli reali. Ne emerge che a Milano l’Imu prima casa in centro ad aliquote invariate aumenterebbe, per un immobile con il valore medio di zona, di 283 euro, passando da 467 a 750 euro, ancora maggiore l’incremento dell’imposta di registro in caso di acquisto: quasi 4.000 euro in più. Ma il conto per chi compra sarebbe ancora più salato in centro a Roma (+5.092 euro) e soprattutto a Napoli (+5.534). Tra le sei città considerate solo a Bari ci sarebbe in media un piccolo vantaggio ai fini Imu ma solo in virtù dell’abbattimento del 30% da noi ipotizzato. E’ evidente che il passaggio ai valori effettivi presuppone un sostanzioso abbattimento delle aliquote se non si vuole uccidere il mercato. Ma qualsiasi sistema venga adottato per rimodularle finirà per scontentare molti.
E l’Imu rischia di andare alle stelleultima modifica: 2013-02-05T17:36:00+01:00da
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